I problemi del mercato immobiliare statunitense

Un fattore importante a limitare la domanda del mercato immobiliare statunitense è stata l’introduzione di una serie di regole più severe su mutui e prestiti, che sono state promulgate dopo tutti gli eccessi della debacle delle bolle speculative dei mutui subprime.

Fannie Mae e Freddie Mac, che insieme garantiscono il 90 % dei prestiti negli Stati Uniti, hanno drasticamente rafforzato le garanzie dei numerosi prestiti negli anni passati. Coloro che chiedono un mutuo devono ora garantire maggiormente il loro prestito e devono avere punteggi di credito più elevati.

“Abbiamo circa il 30 % delle persone in cerca di un mutuo che sono fuori garanzia, di solito a causa dei loro punteggi di credito,” ha raccontato al Bloomberg BusinessWeek Michael D’Alonzo, presidente del gruppo Mortgage Creative, e capo della National Association dei broker ipotecari “Oramai molta gente non ci prova nemmeno più, perché hanno sentito raccontare brutte storie su quanto sia difficile ottenere un prestito. A peggiorare le cose molte banche locali sono maldisopste nel caso di un rifiuto da Fannie e Freddie, e per tale motivo applicano anche norme più rigorose per i prestiti, conosciute come sovrapposizioni“.

“I creditori hanno paura a tal punto da imporre troppe sovrapposizioni a chi domanda loro un mutuo. Quello che si ottiene come risultato, è la sottoscrizione più conservatrice degli ultimi 20 anni” ha commentato a Bloomberg, Mark Goldman, un broker di C2 Financial Corp.

Altro fattore che ha contribuito pesantemente alla mancanza di domanda, è stato il brusco calo dei prezzi. Milioni di persone, che hanno acquistato le loro case durante la bolla, oggi si ritrovano a dover pagare molto di più per i mutui che hanno acceso per l’acquisto delle case, mentre le loro case si sono enormemente deprezzate. La società di ricerche CoreLogic stima che il 23 % dei proprietari di casa, corrispondenti a circa 11 milioni di famiglie statunitensi, che affogano in questi mutui per un importo medio di 65.000 dollari. La CoreLogic sostiene che sono altre 2,4 milioni, le famiglie sono con l’acqua alla gola e ad un passo dal baratro, con meno del 5 % del patrimonio familiare netto nelle loro case.

Poi ci sono i pignoramenti, un altro grande smacco dall’economia. Milioni di persone in difficoltà economiche non possono più permettersi di continuare con i loro pagamenti per i mutui ipotecari. I pignoramenti risultano in crescita del 28 % rispetto alle le vendite del settore residenziale statunitense nel primo trimestre del 2011. Ma non bastano i pignoramenti ad aggiungere panico al mercato, il prezzo di vendita delle proprietà in difficoltà è in media del 30 % più basso. Mentre il numero dei pignoramenti sembra tagliato quasi a metà di quest’anno, la realtà è che le inondazioni hanno semplicemente rallentato la questione, in parte a causa delle ricadute della rivelazione di pratiche fraudolente alla fine dell’anno scorso, e in parte perché le banche hanno adottato un approccio più morbido. Ma la tregua del numero di pignoramenti in ultima analisi, prolunga l’arrivo della ripresa del mercato immobiliare.

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